Tầm nhìn ở chu kỳ mới

Câu chuyện chính của năm 2025 và cả những năm tới: giá nhà tăng

Vào thời điểm đầu năm 2022, tức chỉ cách hiện tại chưa đến 2 năm, giá căn hộ sơ cấp vào khoảng 38 triệu đồng/m². Nhưng đến thời điểm quý 3/2024, giá sơ cấp đã lên đến 72 triệu đồng/m². Nói cách khác, chỉ trong chưa đến 2 năm, giá nhà đã tăng khoảng 48% – đây là con số khiến nhiều người bất ngờ.

Nhưng không chỉ có vậy, câu chuyện giá nhà chỉ trong năm 2024 còn khiến cả những người “quen mặt” nhất với thị trường bị sốc. Chỉ trong năm 2024, theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà đã tăng khoảng 29% – tức giá nhà năm 2024 mới thực sự đột khởi và tạo nên câu chuyện riêng.

Các con số vốn không biết nói dối, với thị trường bất động sản, giá nhà phản ánh nhiều điều, trong đó lớn nhất là câu chuyện cung – cầu, cùng với đó là xu hướng thị trường và cơ hội cho nhà đầu tư.

Anh Nguyễn Văn An, một nhà đầu tư sở hữu 2 căn hộ tại dự án Vinhomes Smart City, cho biết chỉ vào nhịp tăng này, 2 căn hộ anh mua để dành, vốn dùng cho thuê tạo dòng tiền đã cho anh lợi nhuận gần gấp đôi (sau hơn 3 năm), trong khi hằng tháng anh vẫn có nguồn thu.

“Tôi chỉ hy vọng mức tăng giá ổn định khoảng 8 – 10%/năm, cộng với tiền cho thuê là rất thành công rồi, nhưng mức tăng như thời gian qua, quả thực tôi chưa ngờ tới”, anh An cho hay.

Tương tự, chị Hoàng Thanh H., một nhà đầu tư sở hữu 2 căn hộ cao cấp (1 căn trên đường Xuân Thủy, Q.Cầu Giấy; 1 căn trên đường Phạm Văn Đồng, Q.Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, thời điểm chị mua vào cuối năm 2020 và đầu năm 2021, nhiều người cứ gàn vì giai đoạn đó, giá căn hộ vào khoảng 50 triệu đồng/m², khá cao so với thị trường. Tuy nhiên, hiện tại cho thấy chị đã đúng. Mỗi căn hộ hiện tại chị có thể bán chênh vài chục triệu đồng/m², chưa kể tiền cho thuê nhà.

Điểm chung của 2 nhà đầu tư nói trên là đều mua sản phẩm căn hộ cao cấp, bị bất ngờ với tốc độ tăng giá. Và hiện tại, cả hai nhà đầu tư này đều tỏ ra bối rối khi không biết nên “chốt lời” hay tiếp tục giữ tài sản đang rất có giá này.

Chu kỳ mới đòi hỏi điều gì từ nhà đầu tư?

Quay lại câu chuyện thị trường căn hộ vài năm gần đây. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, giai đoạn 2009 – 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 5%/năm (bằng tốc độ mất giá, lạm phát), giá thứ cấp cũng ổn định và chỉ tăng khoảng 2%/năm, cho thấy giá chung cư trong thời gian dài rất ít biến động.

Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh, có 2 giai đoạn: cuối 2021 đến quý 3/2022, và từ quý 3/2022 đến nay. Lý do là có nhiều yếu tố tăng giá xuất hiện cùng một thời điểm. Đó là nguồn cầu lớn trong bối cảnh “đói” cung, cùng với đó là các sản phẩm cao cấp chiếm ưu thế, cũng như chi phí đầu vào ngày một lớn.

Giá nhà tăng mạnh thời gian vừa qua đã khiến nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào thị trường này. Điều này cho thấy tại sao mức thanh khoản của các dự án mở bán mới nhiều khi lên đến 80%, thậm chí 90%. Và bao giờ cũng vậy, khi thị trường đang trong giai đoạn sôi động cực đỉnh, là lúc bắt đầu xuất hiện các thông tin về việc đầu tư vào phân khúc căn hộ, nhất là căn hộ cao cấp sẽ có rủi ro. Tuy nhiên, giới chuyên gia lại có những góc nhìn rất riêng.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, cho rằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời” nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Thị trường nhà ở Hà Nội dù đang dần dồi dào nguồn cung hơn nhưng trên thực tế, lượng hàng các chủ đầu tư có thể mang tới thị trường chỉ như muối bỏ bể. Hàng năm, Hà Nội có thêm hơn 160.000 dân cư đô thị mới, trong khi nguồn cung nhà ở suốt một thời gian dài vừa qua bị tắc nghẽn. Điều này là chỉ báo quan trọng cho việc giá nhà còn tăng thời gian tới.

Một điểm nữa, Hà Nội mới đây đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 20.12.2024 đến hết ngày 31.12.2025. Đáng chú ý, so với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2 – 6 lần. Yếu tố quan trọng nhất trong việc cấu thành giá nhà tăng cao dường như càng củng cố nhận định về việc thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mới.

Sau giai đoạn “giật mình” của nhà đầu tư, nhiều người đã dần quen với các mức giá tiệm cận 100 triệu đồng/m² căn hộ. Cùng với đó, thị trường địa ốc cũng đang tiếp tục quá trình sàng lọc, bóng dáng những doanh nghiệp năng lực yếu dần thưa vắng, thị trường dần thực sự nằm trong tay các nhà tạo lập – là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, quy hoạch dự án bài bản, tài chính tốt và cung cách làm ăn chuyên nghiệp.

Bất động sản có đặc thù suất đầu tư lớn và vòng quay tiền cũng dài hơn các lĩnh vực khác như: chứng khoán, vàng,… Do đó, trong giai đoạn hiện tại, thị trường không chỉ sàng lọc các chủ đầu tư, mà cả các nhà đầu tư, nếu không có tầm nhìn tốt, không kiên định thì cũng rất dễ bị loại khỏi cuộc chơi.