Nhìn lại những ‘điểm trũng’ của thị trường bất động sản 2022

Năm 2022 được xem là giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản khi phản ánh hàng loạt những khó khăn của ngành kinh tế này, với những “điểm trũng” do tác động của Covid-19, tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu và chính sách thắt chặt tiền tệ. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng.

Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công cho rằng, 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành, cũng như lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Nhận định về nguyên nhân của những khó khăn trên, ông Công cho rằng gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.

Trong đó, về khách quan, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết hạn mức. Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Thêm vào đó, chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn.

Còn về chủ quan, Chủ tịch VCCI cho rằng có hai vấn đề. Đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm.

Về vấn đề vốn, trước hết các doanh nghiệp cần xem lại mình “đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?”. Đồng thời, cho rằng qua những “sóng gió” vừa qua chính là lúc để doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững hơn. Trong đó, trọng tâm chính là bền vững từ sử dụng và huy động vốn hợp lý.

Về sản phẩm, các doanh nghiệp cần xem lại vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, có một vấn đề nữa mà thị trường chưa thể chủ động giải quyết trong năm 2022 đó chính là tâm lý tiêu cực của thị trường. Rất nhiều người, đặc biệt là nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào các chủ đầu tư lớn khi một số doanh nghiệp bị công an điều tra. Một số doanh nghiệp dù niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng tình hình tài chính bất ổn hoặc thiếu minh bạch, nhiều dự án không đảm bảo pháp lý đẩy rủi ro cho nhà đầu tư.

Việc phát hành trái phiếu tràn lan, thiếu kiểm soát trong giai đoạn 2019-2022 là từ nay đến giai đoạn 2023-2024 doanh nghiệp có khả năng thiếu thanh khoản khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu. Với những sự kiện liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp như của Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát cũng tạo ra hiệu ứng tâm lý tiêu cực cho nhà đầu tư cá nhân. Đây có thể là lý do khiến thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn nếu không có những chính sách “giải cứu” trái phiếu bất động sản phù hợp.

Thậm chí, việc cân nhắc “cứu hay không cứu?” thị trường bất động sản cũng cho thấy hiệu ứng tâm lý tác động lớn đến thị trường. Nhiều ý kiến trái chiều đưa ra nhưng phần nghiêng về phía phải giải cứu cả bất động sản và cả thị trường trái phiếu để ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan đến hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác. Tuy vậy nhìn thẳng vào thực tế thì khi đặt vấn đề giải cứu bất động sản cũng cho chúng ta cũng thấy được những điểm bất cập trong quá trình vận động của thị trường.

Đầu tiên là giá bất động sản tăng cao ngay cả trong hai năm bị tác động nặng nề bới đại dịch. Giá nhà ở vượt quá nhiều so với thu nhập bình quân đầu người, đi cùng với nó là thiếu loại hình nhà ở vừa túi tiền đáp ứng cho đại đa số dân chúng và người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực.

Tiếp đó là nguồn cung “phập phù”, không ổn định (lúc thiếu lúc thừa) do những quy trình thủ tục và cả vấn đề về quản lý điều hành. Thị trường luôn bị dẫn dắt bởi việc đầu tư, đầu cơ khi giao dịch thứ cấp, mua bán lại đóng băng cũng đẩy thị trường vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản trầm trọng.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Nguyên nhân chính là do thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Thị trường đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên.

Chuyên gia này cho rằng, cho đến khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn cho thiếu vốn xây dựng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài sẽ cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm giá trung bình thấp, phù hợp với nhu cầu thực.

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều vấn đề tồn đọng, tích tụ lâu dài, cần phải tập trung xử lý, tháo gỡ. Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung chỉ đạo, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đẩy mạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử như việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trước khó khăn của thị trường địa ốc, giữa tháng 11, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được thành lập. Tổ công tác Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng, làm việc trực tiếp với các địa phương để tìm hiểu các nguyên nhân gây ra “điểm nghẽn”, chủ yếu nằm ở thủ phục pháp lý”.

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với các chỉ đạo cụ thể tới các bộ ngành liên quan, các địa phương. Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.

Tín hiệu tích cực đáng chú ý khác đó là việc giãn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như cho phép chuyển đổi trái phiếu sang tài sản. Đây là điểm nghẽn rất lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Một thông tin khác từ phía Hiệp hội ngân hàng cho biết, có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay. Để thực hiện được điều này, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm, ở tất cả các kỳ hạn.

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đồng tình với các đại biểu và dành nhiều thời gian phân tích tình hình, nguyên nhân và định hướng lớn trong xử lý những vấn đề tồn tại, bất cập cần tiếp tục giải quyết liên quan tới thị trường bất động sản và các lĩnh vực khác.

“Về thị trường bất động sản, phải cơ cấu lại các phân khúc, giá, sản phẩm; hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp… Nhà nước có chính sách nhưng các doanh nghiệp cũng phải thay đổi, không thể neo giá cao mãi. Chỉ làm phân khúc cho người giàu thì người nghèo, thu nhập thấp không thể tiếp cận được”, Thủ tướng nhấn mạnh.